Du point de vue du propriétaire
Le Tama 38 est un plan d’urbanisme qui a pour vocation de consolider des immeubles existant ou d’en reconstruire d’autres de manière à ce qu’ils répondent aux normes sismiques en vigueurs.
Pour ce faire et pour motiver les syndicats de co-propriété et les entrepreneurs à s’engager dans ces projets, l’état octroi des droits à construire supplémentaires pour les immeubles concernés de manière à ce que les co propriétaires puissent négocier ces droits face aux entrepreneurs.
On distingue le Tama 38 de type 1 qui consiste en la consolidation, la réfection et l’ajout d’une certaine surface à un immeuble de celui de type 2 selon lequel l’immeuble est détruit puis reconstruit à neuf avec une extension significative. Dans le Tama 38 de type 2 les locataires sont relogés aux frais du promoteur durant la durée des travaux.
Les projets de rénovation urbaine sont considérés comme des projets immobiliers complexes et à long terme, comprenant plusieurs étapes. C’est pourquoi il est important de bien comprendre ce qui vous attend et ce à quoi il faut prêter attention.
Alors que de plus en plus de projets de rénovation urbaine – Tama 38, sous un nom plus familier à la plupart d’entre nous – surgissent dans de plus en plus de villes en Israël, alors que l’État continue d’essayer de faire progresser le domaine, il est temps pour nous de comprendre exactement comment cela ce passe et ce qui ce passe sur le terrain. Le projet TAMA 38 comprend de nombreux facteurs et de nombreuses étapes. Pour vous aider à démarrer, nous avons préparé un guide qui vous guidera pas à pas.
Etape du TAMA 38
Voici ci-dessous les différentes étapes pour la réalisation d’un TAMA 38 en Israël
- 1- Recherches d’information
- 2- Assemblée Générale
- 3- Choix d’une représentation
- 4- Choix d’un promoteur
- 5- Etablissement d’un contrat avec l’entrepreneur et signature
- 6- Obtention du permis de construire
- 7- Construction
- 8- Livraison des appartements
Étape 1: Recherche des informations
Temps d’exécution estimé: environ deux semaines.
Si vous souhaitez qu’au sein de votre immeuble soit exécuté un projet de rénovation urbaine, la première chose à faire est de recueillir des informations importantes sur votre bâtiment et sur la faisabilité du projet. Vous pouvez voir dans ce stade une étape au cours de laquelle vous aurez les bases du projet pour l’avenir, car par la suite cela clarifiera tout ce que vous devez savoir sur le projet: le bâtiment répond-il aux critères de mise en œuvre du TAMA 38? La municipalité favorise t-elle la rénovation urbaine dans ce quartier? Comment l’information est gérée face à l’entrepreneur qui doit effectuer le projet?
Ces informations peuvent généralement être obtenues auprès de l’autorité locale de votre lieu de résidence – et pour la plupart, vous devez simplement vous rendre sur son site Web pour extraire les informations actuelles. Dans certains cas, vous devrez vous rendre à la municipalité même ou faire appel aux services d’un professionnel (entrepreneur ou architecte), également appelé étude de faisabilité et généralement effectué par le même agent – mais dans la majorité des cas, il n’est pas nécessaire d’aller aussi loin dans les recherches à cette étape.
L’implication des locataires, à ce stade et de ceux qui viendront plus tard, est très importante. C’est à ce stade qu’ils détermineront comment le projet sera géré par la suite. En fait, ces étapes peuvent grandement affecter les progrès de l’ensemble du processus.
Étape 2: Assemblée Générale
Durée d’exécution estimée: entre quelques jours et quelques semaines (en fonction du niveau d’entente entre les locataires).
Une fois que vous avez pris l’initiative, vous avez commencé à vous renseigner sur la faisabilité du projet et à avoir accumulé suffisamment d’information (vous n’avez pas besoin d’être un expert, il vous suffit de connaître les bases pour continuer) vous devez organiser une assemblée générale où doivent être présents tous les résidents. Lors de cette réunion, vous connaîtrez le pourcentage de locataires qui acceptent le projet, s’il y a des résidents qui s’opposent à l’idée et les raisons de l’objection.
Il s’agit d’une étape importante dans le processus, car le consentement des locataires est requis à un certain pourcentage afin que le projet puisse être exécuté légalement (dans un TAMA 38 de type 1, afin de renforcer la structure, il faut le consentement de 67% des résidents; dans un TAMA 38 de type 2, projet d’évacuation-construction, il faut le consentement d’au moins 80% des résidents).
Il est important que vous veniez à cette réunion avec des réponses à diverses questions qui seront probablement posées. Préparez-vous au fait qu’il faudra plus qu’une seule assemblée afin de recevoir le consentement de la plupart des locataires et de tous.
Etape 3: Choix d’une représentation
Durée d’exécution estimée: environ deux semaines (en fonction du degré d’entente entre les locataires).
Lors de la dernière réunion des locataires, les représentants des locataires seront choisis – plusieurs locataires gèreront face aux différents professionnels pour le compte de tous les locataires, à la fois pour gagner du temps et faciliter la tâche de tous les locataires, leur consentement étant requis à chaque étape.
L’existence d’un comité facilitera et accélérera le projet dans son ensemble, mais il est évidemment important que le comité qui représente fidèlement les intérêts de tous les résidents, s’assure de rester en contact et d’informer tout le monde de ce qui se passe.
Il est important de ne pas voir le comité comme seul facteur qui décide tout au long du projet: Tous les résidents prennent les décisions cruciales concernant le projet. C’est le comité qui rencontre les différents fonctionnaires, présente aux locataires les offres reçues et transmets toutes les informations importantes reçues par les professionnels.
Étape 4: Choisir un entrepreneur
Temps d’exécution estimé: entre un et six mois.
Lors du choix de l’entrepreneur qui gérera réellement le projet, vous devez vérifier plusieurs points: quelles sont ses capacités financières, son expérience et qui sera le contractant qui l’exécutera. Ce sont des questions pour lesquelles les réponses peuvent être obtenues par vous-même, mais il est conseillé de le faire avec l’avocat (en supposant que vous en ayez déjà un) ou simplement de lui demander de le faire. Si vous choisissez le bon professionnel, il sera en mesure de vous fournir toutes les informations pertinentes sur l’entrepreneur.
En règle générale, vous souhaiterez peut-être obtenir différentes suggestions ou examiner certains entrepreneurs avant de choisir le bon professionnel. Dans divers projets, il existe également un véritable appel d’offres pour le choix du promoteur- un processus qui devrait être considéré sérieusement. De cette façon, vous pouvez comparer les suggestions et « sentir » lequel des entrepreneurs est le plus approprié pour votre projet.
Cela vaut la peine d’exiger de l’entrepreneur qu’il soit le promoteur. S’il s’agit de deux entités différentes, vous serez dépendant de leur relation.
Étape 5: Etablissement d’un contrat avec l’entrepreneur et signature
Temps d’exécution estimée: un à six mois.
Après avoir sélectionné le promoteur approprié pour vous, il est temps de mettre le tout et résumer clairement comment sera effectué le travail. A ce stade, il est très important d’avoir un avocat de votre côté, donc si vous n’en avez pas déjà – ne pas attendre plus. En général, il n’est pas recommandé de signer un accord pour travailler avec un entrepreneur sans connaissances juridiques approfondies dans le domaine.
L’accord comprend, en fait, tous les détails se rapportant aux travaux: spécifications techniques, le calendrier de travail, cahier des charges, moyen de communication entre le promoteur et les locataires, la contrepartie offerte par le promoteur pour chaque résident (une extension d’un appartement existant dans le plan de projet TAMA 38 de type 1, un nouvel appartement d’une certaine taille dans le projet TAMA 38 type 2), façade du bâtiment à la fin des travaux, et plus encore.
Vous, en tant que locataires devrez signer l’accord seulement après vérification hors de tout doute que tous les détails vous sont bien compris.
Étape 6: Obtention du permis de construire
Durée d’exécution estimée: entre un an et demi et deux ans (à compter du jour du dépôt de la demande).
Cette étape peut avoir été initiée par votre entrepreneur en même temps que la formulation de l’accord – s’il avait compris que les chances de faisabilité du projet étaient grandes. S’il estime, jusqu’au moment de la signature de l’accord, que le projet est susceptible de lui échapper, il engagera le processus d’obtention des permis uniquement après la signature finale de l’accord avec vous.
Cette étape peut prendre beaucoup de temps, parfois en raison de la bureaucratie dans les couloirs de la mairie elle-même, et parfois en raison d’une préparation incorrecte de l’entrepreneur à cette étape. Pour obtenir rapidement l’approbation, l’entrepreneur doit effectuer des actions très précises dans le domaine des licences. Ce n’est que si des professionnels expérimentés – architectes, avocats, etc. – l’accompagnent, qu’il sera en mesure de terminer cette étape dans les meilleurs délais et d’obtenir l’approbation avec un calendrier raisonnable et satisfaisant.
Étape 7: Construction
Temps d’exécution estimé: 27-30 mois.
Après tous les préparatifs, les arrangements et la coordination, nous sommes arrivés au projet – pour construire le projet lui-même. S’il s’agit d’un projet de renforcement du bâtiment, vous pourrez peut-être continuer à vivre dans le bâtiment pendant les travaux, mais prenez en compte le site de construction résidentiel, avec tout ce que cela implique; S’il s’agit d’un projet d’évacuation-construction, vous serez probablement transférés dans un appartement temporaire jusqu’à l’achèvement des travaux. Ces questions sont également résumées dans la cinquième étape, l’étape de l’accord.
À la fin des travaux, chaque appartement sera remis à son propriétaire de manière ordonnée et le promoteur enregistrera le bâtiment au cadastre. Il convient de noter que la première année d’occupation est « l’année d’inspection » – une année au cours de laquelle vous avez la possibilité de vérifier la qualité des travaux dans l’appartement et d’exiger du développeur que celui-ci corrige les vices découverts.
Le résultat à la fin du travail a, après tout, un poids très important. Il est important pour l’entrepreneur de s’engager pour une construction de qualité et des normes élevées, mais il est tout aussi important qu’il tienne ses promesses – et vous livre à la fin du projet un appartement à la hauteur de vos attentes.
Étape 8: Livraison des appartements
Temps d’exécution estimé: entre quelques jours et quelques semaines (jusqu’à la signature finale).
À la fin des travaux de construction, tous les locataires attendent l’étape suivante: le promoteur remet régulièrement les appartements à chaque locataire, qu’il s’agisse d’un nouveau locataire ou d’un locataire existant. Ce qui est important à savoir, c’est qu’il s’agit là d’une étape non seulement formelle, mais également d’une étape qui a une portée juridique, puisqu’à la fin, chaque propriétaire d’appartement signe un protocole ordonné.
Il est recommandé que cette étape soit effectuée avec l’aide d’un ingénieur approprié, qui s’assurera que les processus de vérification de l’appartement avant sa livraison et de signature du protocole sont effectués correctement.
